ご所有の不動産の売却の流れと、留意点や注意すべきポイントなどを説明致します。
Step１ 売却相談・条件整理
売却方法は、事情によって変わってくるものと思われます。理想に近い形で進めるためにも希望条件を整理致しましょう。
★希望条件の整理
１ 売却の目的 → ・買い替えのため
・資産整理
・相続
・その他
２ 売却方法 → ・価格を重視しての売却
・時期を重視しての売却
・近所に周知されない売却
３ 引越し時期 → ・早期に売却
・期日が決定している
・何時でもいい
４ 売却金額 → ・希望の金額
・程度の金額（最低価格）
★諸費用
不動産売却にかかる諸費用と手取り金額の目安
売却金額 － 諸費用 ＝ 手取り金額
| ♦仲介手数料 | 売却価格の３％＋６万円＋消費税（価格が400万円超える場合） |
| ♦契約時の印紙代 | 価格によって決まります。 |
| ♦登記関係費用 | 登記費用・司法書士報酬 |
| ♦測量費用 | 必要になる場合があります。土地状況により費用が異なります。 |
| ♦引越し費用 | 場所、距離によりことなるため事前に確認しましょう。 |
| ♦建物解体費用 | 条件により必要の場合あり、建物状況により異なります。 |
| ♦税金 | 譲渡益がある場合など、課税されます。 |
Step２ 売却不動産の事前調査
売却したい土地や建物について、当該不動産、その周辺環境、法令上の制限、権利関係など様々な角度から調査を行い、売却金額を具現化致します。
★調査内容
| 調査項目 | 調査先 | 内 容 |
| ♦権利関係 | 法務局 | 所有権・抵当権・賃借権・地上権・地役権等に関する調査 |
| ♦法令上の制限 | 役 所 | 建築基準法・都市計画表などに関する調査 |
| ♦利用可能な設備 | 各機関 |
上・下水道の埋設道路、敷地内配管の調査 電力の状況調査 |
| ♦管理状況の調査 | 管理会社 | 管理形態、管理方式、管理費、建物修繕等 |
★価格・販売方法のご提案
売主様のご希望に沿った「安心」「安全」な取引を行うため、売却予定不動産の事前調査結果をもとに、、相場、市況などを慎重に検討した上で、価格と販売方法をご提案いたします。
♦価格提案について
１ 物件調査 → セールスポイント、ウィークポイント
２ 経済動向 → 景気動向、地価動向、金利動向、
３ 地域特性 → 平均価格帯、競合物件の有無
♦評価方法
１ 原価法
２ 取引事例比較表
３ 収益還元法
※ 多くの評価法を取り入れ多角的観点から不動産の評価を行う
♦価格提案
売却価格についてのご提案
♦販売方法のご提案
物件価格が低めでも早急に売却したいのか、長期になっても 価格を高めにして売却したいのかそのバランスを取りご提案を行う。
Step３ 媒介契約の締結
★媒介契約の種類
媒介契約には「専任専属媒介契約」「専任媒介契約」「一般 媒介契約」の3種類があります。
| 「指定流通機構」への登録義務 | 販売状況の報告義務（定期連絡） | 複数業者との契約 | 売主自ら発見の相手との取引 | |
| ♦ 専属専任 | 〇５営業日以内 | 〇1週間に1回以上 | ✖契約できない | ✖取引できない |
| ♦ 専 任 | 〇７営業日以内 | 〇2週間に1回以上 | ✖契約できない | 〇取引可能 |
| ♦ 一 般 | ✖登録義務なし | ✖報告義務なし | 〇契約可能 | 〇取引可能 |
※販売状況の報告（定期連絡）は、電話、文書、またはメールにて行います。
★専属専任媒介契約・専任媒介契約と一般媒介契約の違い
♦専属専任・専任媒介
イイホーム企画のみが売主様の窓口となり、情報管理と売却活動を行います。
♦一般媒介
複数の不動産業社に対して売主様が直接、販売活動を依頼します。
★指定流通機構（レインズ）の仕組み
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているネットシステムが「レインズ」です。
それに、会員登録している不動産会社が、不動産物件情報をレインズに登録すると、多くの会員不動産会社が、その情報を見ることが出来、不動産をお探しの多くのお客様に紹介することが、できます。
★物件状況報告書等の記入
売却する物件の建物、土地、周辺環境等についてまた、物件の設備の有無や状況等、売主様が知っている事柄を、買主様へお伝えするための資料を記入作成。
♦事柄 ・境界線について ・周辺環境につい ・物件
（マンション）管理に関する事項
・給排水について ・給湯関係・水回り・空調関係等
★建物状況調査
宅地建物取引業法の改正により、2018年4月から宅地建物取引業者との媒介契約書に「建物状況調査」のあっせんの有無が記載されることになりました。売主様のご希望により調査会社へ依頼し実施いたします。
Step４ 売却活動
★売却活動事前準備
♦購入希望者があれば、売主とも事前に日程調整を行う
★内覧時の事前確認事項
♦内覧時の印象をよくするためにも、物件内外の掃除や整理整頓
を行いましょう。
★内覧当日の準備
♦気持ちよく見学してもらうためにも、準備をしておきましょう
１ 玄関周り → 一歩入った瞬間の第一印象で全体を判断されやすいため、用意
周到に清掃し細かなところまでチェックしておきましょう。
特に、靴の臭いがこもりがちなので、よく換気、消臭し、ま
た、来客用スリッパを人数分準備しておく。
２ 水回り → 水回りは、住まいがキレイに大切に使われていたのかの印象を
与えます。
浴室などは、臭いがないよう換気をしておき、水滴がないよう
にしておく。
３ 室内の状態→ カーテンを開け、照明を点けて「明るく心地がいい」物件であ
ることを印象づけます。換気をしタバコ、ペット等の臭いがな
いか注意する。
★売主様の対応ポイント
♦イイホーム担当者と事前に綿密に、打ち合わせをしておき、当日の対応は任せ、
担当者が答えられないことについて、補足する程度の感覚で対応してほしい。
★売却活動の内容
♦「希望価格で、早く売りたい」など売主様のご要望を実現するため、売却不動産
の情報をより多くの購入希望者に伝えることが重要です。
イイホーム企画では、売主様の大切なお住まいの売却を、サポートし告知活動を
実施します。
１ 多くの人へ周知を図る → 専属専任、専任、契約の場合はレインズに
登録し、また、自社ホームページへといち早く掲載する。
２ お部屋を３６０度見渡せるパノラマ画像を用いた物件紹介。
空間を隅々までホームページ上でお伝えします。
★売却活動の報告
電話、メール、書面、対面、ご希望の方法により、お問合せ状況、近隣不動産の、
動向など売却活動報告を契約により行います。
♦専属専任媒介報告 → １週間に１回以上の報告（報告義務）
♦専任媒介契約 → ２週間に１回以上の報告（報告義務）
♦一般媒介契約 → ２週間に１回以上の報告（社内規定）
※出来るだけ売却活動状況を密に共有するようにし、効率的な売却活動を目指す。
★購入申込み・契約条件の調整
♦購入希望者より購入申込みがあった場合、価格だけではなく、取引の安全性などを
説明し、条件などの調整を行います。
♦購入申込書に記載されている契約条件
購入価格、支払条件（手付金、内金、残代金）スケジュール（契約日、決済日、
引渡し日）融資の利用予定、その他の条件
★契約条件の調整
♦購入希望者からの希望条件をお伝えし、売主様のご希望をお伺いいたします。
♦購入申込み → ①購入希望条件の承諾 → 契約の準備を致します。
②条件の不承諾 → 再度調整を致します。
※条件交渉は慎重に行いお互いに納得のいく取引と致しましょう。
Step５ 売買契約
★売買契約準備
♦売買契約時に必要なもの
| 金 銭 等 |
●仲介手数料の半金 |
| 書 類 等 |
●登記関係書類（権利書、登記識別情報通知） |
♦代理人が契約を行う場合
●委任状 ●代理人の印鑑 ●売主様の印鑑証明 ●代理人の本人確認書類
が必要になります。
♦物件状況等報告書、設備表等の再確認
媒介契約時に作成した内容と、相違の有無を確認し、最新の状況をご記入ください
★売買契約の手続き
♦重要事項説明書の読み合わせ
売買契約に先立ち、取引に関わる重要な事項を宅地建物取引士が買主に対しまして
説明し書面を交付致します。必ず内容を確認、ご理解ください。
①対象不動産の権利関係
②法令上の制限
③建物（物件）の管理状態
④契約解除に関する事項
⑤「建物状況調査」実施の有無、及びその内容等
♦売買契約
重要事項説明の後に「売買契約書」の読み合わせを行います。
契約内容や不動産の現況、設備の有無及び内容などを確認ください。
♦署名・捺印・手付金の受領
契約書類等に署名・捺印を行い買主様より手付金を受領致します。
手付金確認後、売主様より買主様へ受領書をお渡しいただきます。
♦売買契約締結完了
★売買契約後の手続き
♦売却物件に住宅ローンの残債がある場合、金融機関の抵当権が設定されていたら、
抹消する手続きが必要になりますので、事前に確認をしておいてください。
Step６ 残代金受領と引渡し
★売却不動産の最終確認
| 確認項目 |
●物件状況等報告書の記載内容 |
★決済時に必要なもの
| 書類等 | ●登記済権利証または登記識別情報通知 ●印鑑証明書（発行後３ヶ月以内のもの） ●住民票 ●その他（建築確認通知書、境界確認書、測量図等） ●本人確認書類（運転免許証等） ●鍵一式 |
| 費 用 | ●登録費用（抵当権抹消の登記がある場合） ●仲介手数料の残半金 |
| 印鑑等 | ●実印 ●銀行員 ●通帳（ローン返済口座のもの） |
★決済・引渡しの流れ
① 登記申請の書類の確認 → 所有権移転登記の申請を行うため、司法書士に依頼
します。
② 残代金の受領 → 固定資産税や管理費などの清算を行います。
③ 関係書類の引渡し → 付帯設備の保証書、取扱い説明書等、その他書類を引き
渡します。
④ 鍵の引渡し → 鍵を引渡し、「不動産引渡し確認書」にご署名捺印をいただき
ます。
⑤ 諸費用の支払い → 仲介手数料の残額や司法書士への登記にかかる費用など、
諸費用をお支払いいただきます。
★確定申告
不動産売却により、売却益が出た場合、売却で損をした場合、税法上の特例を受ける
ため、翌年、確定申告の時期に税務署へ、自身で確定申告を行う必要があります。
♥ これで売却の流れは終了です